目标客流4000万！这个即将开业贾静雯女儿吐口水 的超级商业娱乐综合体，到底长啥样？

10月25日，美国最新超级购物娱乐综合体——American Dream（美国梦），一期项目将正式开业。美国梦，名字足够霸气，口气也不小，号称要颠覆全球的购物中心，目标人次是一年4000万。

何来这个底气？

公开信息显示，美国梦项目投资达50亿美元，总规划面积达46.5万平方米，娱乐餐饮业态占比55%（娱乐业态预估在50%左右），交警背起老人护送 ，包括主题乐园、室内儿童乐园、室内冰雪乐园、室内水上乐园、水族馆等，而零售业态占比45%，吃喝玩乐等娱乐体验被拔升很高的层级，目前看，这是一个突破历史比例的数据。

这背后呈现或预示的一个趋势是，随着城市更新、人们需求的变化、购物中心的迭代等，购物中心已在超脱商业综合体的形态，更像是一个商业娱乐综合体，或可称之为一个小型的休闲度假综合体。

研究咨询机构AK在今年发布的《购物中心的未来》报告中指出， 未来的零售地产，无论是购物商城、体验中心，还是时尚展览，这里将成为人们会见朋友、结识意趣相投购物者、寻找独特体验项目、重新确立价值观以及与个人喜爱品牌互动的空间。

也可以说，大型商业综合体或走向一个目的地的形态，其以大型景点为中心，聚合大型主题公园、水上乐园、美食餐饮、购物、酒店住宿等业态，多层次多领域业态组合，成为当地居民乃至周边人们日常或周末休闲度假场所，重娱乐、重体验、家庭亲子及年轻人客群属性明显等。

以下我们来层层揭开美国梦项目的神秘面纱。

投资50亿美元，目标4000万客流

美国梦项目的开发也算是磨难不少，前后历经16年，终于要开业了。

最开始，这个项目名字是Xanadu购物中心项目，于2003年启动，2007年，项目开发商因破产离开，一家房地产私募基金接手，2009年离开；2年后的2011年，三五集团（Triple Five Group）接手，2013年继续投建，又是六七年后，才算修得正果。

这也和美国梦项目的体量有关，总规划面积达46.5万平方米，前后投资一起花了50多亿美元。有两个细节：1500多个工人，每月成本7500万美元；三五集团接手后，仅仅修改工程设计结构就花了7亿美元。

对商业地产来说，交通区位是最关键的因素之一，美国梦项目的选址也有讲究。

它位于纽约西部梅多兰兹区，地处纽约、新泽西、康涅狄格三州交界处，离连接新泽西和纽约曼哈顿的林肯隧道8公里、距全美最繁忙的铁路枢纽宾州车站20分钟车程，距肯尼迪、拉瓜地尔亚、纽瓦克三大国际机场共80公里。

交通不错，且潜在客流也堪称庞大。近几年纽约到新泽西州的地铁系统销售额超过1360亿美元，可见穿梭两地客流的体量。同时，纽约每年吸引超过6500万游客。

另据外媒信息，美国梦项目周边80公里范围内有2000万常住人口，每个家庭年均收入9.7万美元，而美国人口普查局最新公布的数据是，2018年美国家庭平均年收入9万美元，中位数为8万美元。

有消费者，这些人还挺有钱，所以，美国梦项目投资者将客流目标定为：一年4000万人次。差不多是上海迪士尼4年的客流量。

以下，我们从娱乐、餐饮、零售和其他业态服务等四个方面，来盘一盘这个项目的特别之处，以及可参考借鉴的地方。

吃喝玩乐“嗨”不停，让客人停留6个小时

从项目本身看，美国梦项目总体规划面积达46.5万平方米，其中零售娱乐等主体占地27.9万平方米，包括主题公园、演艺、电影、体验中心、运动、零售、餐饮等业态。其中，娱乐和餐饮业态比例约为55%（占地面积），超过零售业态比例45%足有10%，典型的让消费者吃喝玩乐“嗨”不停。

先说娱乐业态。

美国梦项目中有有15个大型娱乐景点，包括尼克宇宙主题公园、梦工厂水上乐园、乐高探索中心、最大的水族馆品牌海洋世界、世界着名演艺品牌太阳马戏、世界第六大影院集团Cinemex、室内滑雪乐园、溜冰场、迷你高尔夫球场、儿童职业体验馆KidZania等等。

其中主题公园类项目占比最大，包括主题乐园、室内儿童乐园、室内冰雪乐园、室内水上乐园、水族馆等多种家庭娱乐活动形式。吸引家庭亲子客群及年轻人的意图，很明显。

说几个重点项目。

1、尼克宇宙主题公园